摘要： 受制于城乡二元结构的内在张力，我国“城中村”虽然被赋予了城市社区的特征，但其内部治理条件仍落后于一般类型的城市社区。其中，“城中村”公共服务供给不足的问题尤为突出。本文以上海市M 村为研究个案，从社区治理的视角出发，构建城中村“物业进村”模式分析框架，从自然禀赋、治理方式、目标价值方面分析M 村引入现代物业服务模式的实现路径，并对其存在的问题提出建议。城中村特殊的自然禀赋影响了其治理方式的选取，并以此来助推目标价值的实现。进一步推进“城中村”物业服务工作，要把握社区自然禀赋、加强价值引领、创新服务模式、联动多元主体，这为破解“城中村”物业服务供给不足的民生难题提供了可行路径。

关键词: 城中村；物业进村；公共服务；社区治理；NGT框架